O multime de proprietari de imobile cumparate in anii 2006-2007 se afla in situatia de a le pierde din cauza imposibilitatii de a-si mai plati datoriile la banci. Scopul acestui articol este de a explica succinct procedura prin care bancile isi recupereaza imprumutul si modalitatea prin care dvs. puteti evita pierderea proprietatii ipotecate si, pe cat posibil, alterarea pe termen lung a creditului dvs.
1. Pentru a recupera imprumutul, banca mai intai trebuie sa va actioneze in tribunal pentru a va dezinvesti de dreptul de proprietate asupra imobilului ipotecat. Abia dupa aceea, dupa cum arat mai jos, imobilul poate fi licitat spre vanzare. Procedura se numeste „foreclosure“ si este declansata, de regula, dupa ce incetati sa platiti rata lunara a imprumutului 3 luni la rand. Este indicat, daca temporar va aflati in imposibilitate de plata, sa contactati banca din timp pentru a face un aranjament de plata pe o durata oarecare. In felul acesta va pastrati creditul nealterat. Nefacand acest lucru, banca refera cazul dvs. unei firme de avocati pentru a va da in judecata. In circa o luna primiti citatia impreuna cu copia de pe actiune. Inainte de aceasta e posibil sa primiti o scrisoare de la firma de avocatura prin care vi se cere sa cedati bancii posesia imobilului. In citatia numita „summons“ vi se pune in vedere sa raspundeti in scris in termen de 30 de zile ce motive invocati in apararea dvs. Este indicat sa contactati avocatul dvs. imediat ce primiti documentele respective. Cand procedura de citare este indeplinita, cazul este inregistrat in sistemul de record public cu scopul de a va impiedica sa vindeti imobilul fara acordul bancii. Potrivit legii, in 90 de zile de la data citarii, puteti inchide cazul daca aduceti platile la zi si achitati cheltuielile de judecata ale bancii. Daca faceti acest lucru, nu uitati sa cereti bancii sa va repare creditul alterat pentru neplata. Daca nu faceti nici un demers, procesul continua si instanta da hotararea de dezinvestire. Daca tineti sa redobanditi dreptul de proprietate puteti sa o faceti in faza aceasta a procesului insa numai intr-o anumita durata de timp si daca platiti toate la zi, dupa cum urmeaza: (1) in 7 luni de zile de la citare ori 3 luni de zile de la data hotararii de dezivestire (depinde care durata e mai lunga), daca locuiti in imobil (6 luni, respectiv 3 luni daca nu locuiti in el); (2) in 3 luni de zile de la citare ori 2 luni de zile de la data hotararii, daca la data cand s-a dat hotararea valoarea proprietatii a scazut sub 90% din datorie. Cum vedeti, in acest caz puteti redobandi proprietatea la acea valoare cu conditia ca banca sa renunte la diferenta din datorie; (3) in 30 de zile de la data hotararii, daca instanta constata ca ati abandonat proprietatea.
Daca n-ati recuperat proprietatea in termenele de mai sus, proprietatea se liciteaza spre vanzare, nu insa inainte de a se face publicitatea de vanzare silita intr-un ziar de circulatie timp de 3 saptamani la rand. Dupa ce are loc, vanzarea trebuie aprobata de instanta (instanta verifica daca s-a facut publicitatea prealabila vanzarii). In situatia ca proprietatea s-a vandut la mai putin de cat datorati bancii, banca poate obtine o hotarare prin care sa fiti obligat la plata diferentei. Daca banca cumpara proprietatea la mai putin decat suma datorata, puteti, in 30 de zile de la data la care instanta a aprobat vanzarea, sa o recuperati la pretul platit de banca plus cheltuielile de judecata pe care le-a aprobat instanta.
2. Pentru a evita procedura judiciara cedati proprietatea bancii. Aceasta se poate numai cu acordul bancii. Avantajul consta in aceea ca nu platiti bancii nimic in plus daca valoarea proprietatii a scazut la mai putin decat datorati. Banca in acest caz nu numai ca pierde parte din imprumut, dar preia proprietatea cu eventualele sarcini acumulate in timpul cat ati fost proprietari.
3. Asa numitul „short sale“ (vindeti dvs. proprietatea la mai putin decat datoria la banca). Puteti vinde numai cu acordul bancii daca in prealabil (1) n-ati facut plati in contul datoriei timp de 3 la 6 luni; (2) si posibilitatile de plata ale imprumutului sunt nule; si (3) ati avut proprietatea pusa in vanzare pentru o durata de timp printr-o agentie imobiliara fara succes de a o vinde la un pret egal sau mai ridicat decat datoria la banca. Cum procedati? Mai intai fie agentul imobiliar sau avocatul dvs. ia legatura cu banca (bancile, daca aveti si al doilea imprumut) pentru a afla cerintele bancii privind vanzarea. Daca proprietatea se afla in procedura judiciara de vanzare, e bine ca agentul sau avocatul dvs. sa ceara de la avocatii bancii permisiunea de a lucra direct cu banca si sa negocieze amanarea procesului pana cand banca accepta eventualul contract de vanzare. Daca e dispusa sa negocieze, banca de regula va cere urmatoarele: (1) o declaratie in scris prin care autorizati pe agent sau avocat sa va reprezinte; (2) o alta declaratie, tot in scris, in care explicati de ce nu puteti plati in continuare datoria; (3) documente privind situatia financiara a dvs, cum ar fi: conturile la banca, venitul curent, taxele pe venit pe ultimii 2-3 ani impreuna cu formele W-2 sau 1099; (4) dovada ca aveti proprietatea expusa spre vanzare printr-o agentie; (5) dovezi privind atat proprietati similare vandute recent sau inca aflate pe piata in zona la un pret apropiat de cel cerut de dvs.; (6) contractul de vanzare-cumparare semnat de dvs. si cumparator, impreuna cu modificarile de rigoare facute de avocatul dvs. pentru un „short sale“ ; si (7) dovada ca cumparatorul are fondurile necesare sa cumpere proprietatea. Este important ca, in cursul negocierilor cu banca, agentul sau avocatul dvs. sa ceara bancii in scris (1) sa nu raporteze la birourile de credit platile nefacute, sau daca le-a raportat, sa fie sterse din recordul dvs. si (2) scutirea de plata restului de imprumut nerecuperat ca urmare a vanzarii la un pret mai putin decat datoria. De retinut ca, de regula, partea din imprumut nerecuperat de banca se considera venit impozabil si ca recent Congresul SUA a votat o lege prin care se acorda o scutire de aceste taxe pe o durata de 3 ani. Scutirea de taxe priveste situatia in care refinantati proprietatea rezidenta principala a dvs.
Pentru lamuriri suplimentare privind cele de mai sus primiti consultatii gratuite de la biroul avocatului Jon Tomos, tel. 773-267-6565.
Avocat Jon Tomos - Romanian Tribune Chicago