Ai cumparat o casa sau un apartament si nu mai poti plati imprumutul de la banca (mortgage). Rata a crescut foarte mult sau ti-ai pierdut locul de munca. Timpul trece, dobanda se aduna. Suma de plata devine tot mai mare. Ai incercat sa modifici imprumutul, dar nu ai reusit. Poate ca valoarea casei sau al apartamentului a scazut sub valoarea imprumutului. Ce poti face? E bine sa abandonezi casa sau apartamentul? E bine sa depui o petitie pentru bankruptcy?
E o dilema care afecteaza multi oameni. Fiecare situatie e unica in felul ei. Sunt totusi cateva lucruri importante pentru toti cei ce trec printr-o astfel de situatie.
In primul rand e important sa decizi daca se merita sa pastrezi proprietatea. Daca ai investit foarte mult in ea, e bine sa incerci sa o pastrezi. Daca nu ai investit prea mult in ea si valoarea ei a scazut mult sub valoarea imprumutului, nu se merita sa o pastrezi.
Daca nu vrei sa o pastrezi, o poti abandona. Totusi, inainte de a face asta, trebuie sa te gandesti la consecintele acestei decizii. Banca nu o poate lua imediat pentru ca banca nu este proprietar (owner). De aceea banca trebuie sa depuna o petitie la tribunal (court) pentru foreclosure. Daca tribunalul aproba petitia de foreclosure, tribunalul va permite vanzarea proprietatii. Proprietatea va fi vanduta celui care face cea mai buna oferta. In general, pretul de vanzare va fi mult sub valoarea imprumutului.
Dupa vanzare, banca are dreptul sa obtina un deficiency judgment impotriva ta pentru diferenta dintre valoarea imprumutului si pretul de vanzare. De exemplu, daca valoarea imprumutului este $300,000 si pretul de vanzare la foreclosure este $200,000, banca poate incerca sa obtina diferenta de $100,000 de la tine. Banca are multe optiuni pentru a obtine aceasta diferenta de la tine. Poate sa puna un lien pe proprietatile tale, poate sa iti blocheze conturile bancare, poate sa iti ia un procentaj din salar, etc.
Tinand seama de faptul ca valorile proprietatilor au scazut mult in ultima vreme, bancile pot obtine deficiency judgments in valoare de sute de mii de dolari. Nu ar fi placut sa primesti instiintare (notice) ca ai de platit atat de mult la banca dupa ce ai pierdut proprietatea. E adevarat ca banca nu e obligata sa incerce sa obtina banii de la tine. Banca poate renunta la deficiency.
O alternativa la foreclosure ar fi short sale. Short sale are loc cand banca aproba vanzarea proprietatii la un pret mai mic decat valoarea imprumutului. In general, banca renunta la diferenta dintre valoarea imprumutului si pretul de vanzare. Problema este ca diferenta asta e taxabila. Banca va trimite o instiintare la IRS ca a renuntat la diferenta dintre valoarea imprumutului si pretul de vanzare. De aceea, exista riscul unor taxe considerabile cand diferenta e de sute de mii de dolari. E adevarat ca sunt anumite exceptii de la aceasta regula. De aceea e bine sa consulti un avocat cand esti intr-o astfel de situatie.
O alta alternativa la foreclosure ar fi modificarea imprumutului. Sub noua administratie, bancile au devenit mai flexibile si pot fi de acord sa modifice imprumutul. Problema e ca daca banca reduce valoarea totala a imprumutului ca sa obtina o reducere in plata lunara, valoarea redusa e taxabila. Banca va trimite o instiintare la IRS ca a redus imprumutul.
Pentru a evita riscurile actiunii de foreclosure, in special in cazurile in care valoarea proprietatii a scazut mult sub valoarea imprumutului, poti aplica pentru bankruptcy. E important sa intelegi ca bankruptcy e un proces legal. Nu faci nimic ilegal daca depui o petitie pentru bankruptcy. Vom intra in amanunte in ce priveste procesul de bankruptcy in numarul viitor.
N.B. Informatiile in acest articol au caracter general si nu constituie consultanta juridica.
Avocat Bogdan Dimitrie Umbrarescu